Manifiesto por el derecho a la vivienda

Asistimos en nuestros entornos más cercanos a una emergencia habitacional estructural. Millones de personas —especialmente jóvenes, familias trabajadoras y personas mayores— viven atrapadas entre salarios insuficientes y precios de vivienda desbocados. No se trata de un fallo coyuntural del mercado, sino del resultado previsible de haber convertido el suelo y la vivienda en objetos prioritarios de especulación sistemática.

La realidad es compleja y no existen soluciones milagrosas. Sin embargo, existen tres grandes ámbitos de actuación imprescindibles para iniciar una solución estructural: la regulación del suelo, la financiación de acceso a la vivienda habitual y el uso de las viviendas vacías.

Este Manifiesto tiene como objetivo impulsar un nuevo marco político, jurídico y económico que garantice efectivamente el derecho a la vivienda digna y asequible como bien esencial y sirva de base para acuerdos sociales amplios. Por ello, se dirige a los partidos políticos, a los poderes públicos y a toda la sociedad para proponer un cambio de rumbo: colocar la vivienda en el centro de las políticas económicas y sociales, orientándolas al bien común.

1. La raíz del problema: la ausencia de Vivienda Pública

Durante décadas se ha asumido que el mercado inmobiliario, si se le dejaba actuar libremente, acabaría resolviendo el acceso a la vivienda. La evidencia demuestra lo contrario. El precio del acceso a la Vivienda se ha desligado de los ingresos reales, obligando a amplias capas de la población a destinar entre el 40% y el 60% de su renta a un bien que debería ocupar, como máximo, un 30% de sus ingresos reales.

También hay que ser conscientes del crecimiento poblacional de España (vamos camino de los 50 millones de residentes), lo que implica una mayor necesidad de viviendas que en una sociedad con población estable o en retroceso. En la última década el crecimiento poblacional, impulsado en gran parte por flujos migratorios, ha incrementado la demanda estructural de vivienda, lo que refuerza la necesidad de planificación pública.

España presenta, además, una anomalía grave: un parque público de vivienda insignificante (sobre el 2,5%) en comparación con Europa (sobre el 9% de media, y el 20% en la mayoría de los países de referencia).

A ello es necesario añadir que el acceso a la vivienda está vinculado a la capacidad de financiación de todo el sistema productivo que está controlado por el sistema financiero, desde la adquisición del suelo, a la decisión de identificación del promotor y del constructor, hasta el otorgamiento de hipoteca al usuario final, en el caso de vivienda destinada a la compra. Esta situación provoca un mercado de vivienda de difícil acceso, dado que los suelos públicos han sido vendidos con la consiguiente pérdida de construir vivienda pública, unido a la existencia de casi 4 millones de viviendas vacías.

El resultado es conocido: retraso en la emancipación, precariedad vital, expulsión de población de los centros urbanos, segregación social y una economía menos dinámica, porque quien dedica casi todo su salario a pagar un techo no puede consumir, emprender ni planificar su futuro.

El acceso a la vivienda no puede depender únicamente del mercado, porque se trata de un bien esencial cuya garantía debe orientarse al bien común.

2. Principio rector: la vivienda como bien esencial y función social prioritaria

La propiedad del suelo y de la vivienda debe cumplir una función social.

De acuerdo con el artículo 7 de la Ley 12/2023 la vivienda cumple una función social dado que constituye un bien destinado a satisfacer las necesidades básicas de alojamiento de las personas, familias y unidades de convivencia. El derecho a la vivienda digna debe alcanzar el grado de responsabilidad pública que en España ha alcanzado la salud y la educación, y por tanto debe de convertirse en un servicio público más.

Comprobada la incapacidad del mercado para dar respuesta al cumplimiento de este derecho básico, corresponde a los responsables públicos intervenir de forma democrática, proporcional y eficaz, identificando las necesidades de los grupos sociales, cada vez más amplios, incapaces de acceder a una vivienda digna.

La realidad muestra que el 90% de los demandantes de vivienda registrados, que corresponde aproximadamente a un 10% de la población española, carecen de la capacidad de acceder a una hipoteca para la adquisición de una vivienda en propiedad al tener una renta inferior a 2,5 IPREM. Además, el 75% de estos demandantes de vivienda registrados, que corresponde aproximadamente a un 7% de la población española, carecen de la capacidad de acceder a una vivienda digna en alquiler al tener una renta inferior a 1,5 IPREM, en un mercado de desconfianza hacia el arrendatario.

Esta realidad muestra la necesidad de adopción de medidas multilaterales para abordar el problema que afecta a los diferentes grupos sociales afectados por disponer de una renta insuficiente.

Este desequilibrio institucional se refleja, por ejemplo, en la STC 93/2015, mediante la cual el Tribunal Constitucional limitó las competencias autonómicas en materia de vivienda, reforzando el peso del derecho de propiedad frente a la función social. En relación a esta cuestión y desde la perspectiva de que la vivienda es un bien esencial, el derecho a la vivienda debe situarse en una relación armónica con el derecho a la propiedad, y no subordinado a éste.

Por otra parte, la Disposición transitoria segunda sobre Objetivos en relación con el parque de vivienda destinado a políticas sociales de la Ley 12/2023, establece determinaciones cuya aplicación garantizaría el cumplimiento del artículo 47 CE al indicar que “En relación con el establecimiento de los objetivos a los que se refiere el artículo 27, transcurrido un año desde la entrada en vigor de esta ley sin que las Administraciones territoriales competentes hayan establecido marcos temporales y metas específicas, se establece como referencia general el compromiso de alcanzar, en el plazo de 20 años, un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 20 por ciento respecto al total de hogares que residen en aquellos municipios en los que se hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado”

El cumplimiento de esta determinación supondría un cambio radical en el sistema inmobiliario español, pero lamentablemente no viene respaldado por la ley de acompañamiento presupuestario que requiere su aplicación, ni por la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, condicionada a la discrecionalidad de las Comunidades Autónomas.

Por todo ello, el derecho a la vivienda digna solo puede abordarse desde un enfoque integral que abarque la regulación del sistema financiero, del suelo, de la ordenación urbanística y de la vivienda, así como la dotación suficiente de recursos presupuestarios públicos orientados a los colectivos con menos capacidad económica.

Además, garantizar este derecho requiere recuperar la confianza mutua entre administraciones, propietarios e inquilinos para movilizar el amplio parque de vivienda vacía existente en España, a través de un nuevo Acuerdo Social orientado al bien común. También exige un fuerte impulso a la rehabilitación, necesaria en buena parte de las viviendas vacías, con subvenciones directas e incentivos fiscales vinculados a la puesta en el mercado residencial accesible de las viviendas rehabilitadas.

Una política de vivienda orientada al cumplimiento del mandato constitucional debe evaluarse no por el beneficio financiero generado, sino por su impacto social, territorial, ambiental y democrático. En resumen, el mercado de la vivienda habitual debe de estar regulado, el mercado inversor limitado y la vivienda pública fuera de la “lógica” del mercado.

3. Propuestas para una política de vivienda orientada al Bien Común

Queremos revertir una situación que resulta socialmente insostenible y, sobre todo, plantear propuestas aplicables y viables, compatibles con el marco institucional actual, pero orientadas al Bien Común y al interés general, dentro de una Ley Ómnibus, o la figura legislativa que se considere más adecuada, que actúe sobre cuatro grandes ejes:

Eje financiero y productivo

• Regulación del sistema financiero, para garantizar la función social de las finanzas. Esta cuestión se desarrollará más adelante.
• Promoción y construcción de vivienda asequible con lucro limitado para los agentes intervinientes.

Eje suelo y urbanismo

• Regulación del suelo, ordenación, planificación y gestión urbanística que permita incrementar el parque público de vivienda, garantizando que el suelo público no pueda ser privatizado y evitando especulación.
• Propiedad de suelo y adquisición para la promoción de vivienda asequible y/o social.

Eje parque residencial

• Incrementar el parque de vivienda pública en alquiler asequible o alquiler social, con regulación estricta de precios para que el esfuerzo en vivienda no supere el 30% de los ingresos netos.
• Apoyo a la rehabilitación de Viviendas para uso residencial propio o alquiler asequible.
• Vivienda protegida de precio limitado sobre suelo público, garantizando la la limitación de precio de forma permanente, con las actualizaciones necesarias.
• Medidas para movilizar vivienda vacía e incorporarla al uso residencial.
• Regulación estricta de la vivienda turística en los núcleos urbanos y áreas de mercado residencial tensionado.
• Cesión de uso de suelo público y apoyo a la construcción de vivienda dotacional, pública o gestionada con otras fórmulas cooperativas, cohousing,…
• Registro público municipal de demandantes de vivienda, a nivel de Comunidad Autónoma.

Eje institucional y social

• Ley de acompañamiento presupuestario y competencias administrativas para facilitar la compra pública de suelo, rehabilitación, construcción y acceso al alquiler de vivienda asequible, social o dotacional.
• Acuerdo social por el derecho a la vivienda, que comprometa a instituciones, partidos políticos, tejido asociativo, sindicatos, tejido empresarial y sociedad civil.
• Derecho a la propiedad, derecho a la vivienda digna y derecho al trabajo para toda la ciudadanía, en cumplimiento de la CE, en el mismo plano, sin subordinación de unos derechos a otros.
• Legislar para desarrollar el artículo 47 de la CE, reflejando que toda vivienda pública debe de ser siempre pública e impedir su especulación.

4. Función social de las finanzas

El acceso a la vivienda no depende únicamente del suelo y de la oferta edificatoria. Depende de manera decisiva del sistema financiero, que controla la creación de crédito, la asignación de recursos a la promoción inmobiliaria y las condiciones de endeudamiento de los hogares.

El crédito no es un producto comercial neutro: es un instrumento de creación monetaria con impacto social directo. Por ello, en un contexto de emergencia habitacional, el sistema financiero debe asumir una función social explícita, coherente con el carácter esencial del derecho a la vivienda.

No resulta aceptable que mientras se exige corresponsabilidad al Estado, a los propietarios, a los inquilinos y a los promotores, las entidades financieras operen exclusivamente bajo criterios de maximización de rentabilidad, sin asumir responsabilidades sobre los efectos sociales del modelo que financian.

Proponemos:

Acceso justo al crédito para vivienda habitual

• Establecer líneas hipotecarias reguladas para primera vivienda habitual, orientadas a garantizar cuotas compatibles con el umbral máximo del 30% de la renta real.
• Reforzar el papel del ICO y de otros instrumentos de banca pública para ofrecer financiación estable a bajo coste destinada a vivienda protegida, cooperativa, alquiler social y rehabilitación energética. Muy interesante conocer (1) como la banca privada crea dinero.

Reorientación del crédito hacia el interés general

• Establecer cuotas mínimas obligatorias de crédito anual destinadas a vivienda social, pública y asequible.
• Priorizar el crédito para proyectos que contribuyan a ampliar el parque residencial permanente frente a operaciones puramente especulativas.

Penalización de la financiación especulativa

• Incrementar los requisitos de capital y las cargas regulatorias para operaciones financieras vinculadas a:
  • Acumulación masiva de vivienda.
  • Compra con fines exclusivamente inversores.
  • Retención especulativa de suelo urbanizable.
  • Vivienda vacía como activo financiero.

El sistema financiero no debe incentivar dinámicas que encarecen artificialmente el acceso a un bien esencial.

Corresponsabilidad social en contextos de vulnerabilidad

• Establecer mecanismos automáticos de restructuración de deuda, moratorias y alquiler social en situaciones de crisis habitacional, desempleo o pérdida sobrevenida de ingresos.
• Integrar protocolos obligatorios de prevención de desahucios para vivienda habitual financiada con crédito bancario.

Transparencia y evaluación de impacto social

• Exigir a las entidades financieras indicadores públicos de impacto social en vivienda, que midan su contribución efectiva al acceso habitacional, estabilidad residencial y reducción de la exclusión.
• Incorporar estos indicadores en la contratación pública, licitaciones y relaciones institucionales con el sector financiero.

La vivienda no puede seguir siendo el principal activo financiero de extracción de rentas a costa del empobrecimiento estructural de la población. Las finanzas deben convertirse en herramienta al servicio del derecho a la vivienda digna, de la cohesión social y del Bien Común.

Sin una reforma profunda de la lógica financiera aplicada al sector inmobiliario, ninguna política de vivienda será suficiente ni sostenible.

5. Beneficios para la sociedad

Estas propuestas no solo son socialmente justas, también son económicamente inteligentes:

• Aumentan la renta disponible
• Facilitan la movilidad laboral
• Reducen la segregación urbana y la desigualdad
• Fortalecen la estabilidad vital de las familias y, con ello, la democracia

Los poderes públicos tienen la obligación de garantizar que los bienes esenciales para la vida de los seres humanos, como son la vivienda, el aire, el agua, el alimento básico, la sanidad, la educación,… sean accesibles para todas las personas.

6. Llamamiento a la responsabilidad política y social

Apelamos a los partidos políticos para que incorporen estas propuestas en sus programas y en su acción de gobierno. La vivienda digna ha de ser un derecho, y no un campo de batalla ideológico ni un nicho de negocio donde especular.

Llamamos también a la ciudadanía organizada, movimientos sociales y entidades del tercer sector a sumarse activamente a este Manifiesto, porque sin presión social no habrá transformación estructural.

Garantizar el derecho a disfrutar de una vivienda digna es una obligación constitucional, una necesidad económica y una exigencia ética.

Porque un país que no garantiza un hogar digno a su población es un país que renuncia a su cohesión social, a su democracia y a su futuro.

¡Por una vivienda digna al servicio de las personas, del Bien Común y del futuro compartido!